В редакцию газеты «Новая Бурятия» обратился владелец самовольно построенного в 60-х годах дома Максим Исаков. Он рассказал о том, как пытался узаконить строение.
Дело с этой «нахаловкой» длится уже более пятидесяти лет, но так и не сдвинулось с мертвой точки. Максим опасается, что оно так и останется.
История «нахаловки»
Три года назад Максим Исаков унаследовал дом в районе мелькомбината, построенный еще в 60-х годах прошлого века. В 1989 году его купили родители Максима. Отец Максима располагал распиской о купле-продаже дома, декларацией, кадастровым паспортом и выпиской из домовой книги. И все бы ничего, но оформить дом в собственность семья так и не смогла. Как оказалось, разрешения на строительство дома нет и де-юре дом относится к «нахаловкам».
– Большинство домов по нашей улице можно отнести к «нахаловкам», но владельцы смогли их легализовать. Проблемы начались у тех, кто пытается получил эту собственность в последние годы и по наследству, – рассказывает Батор Дабаев, друг Максима, который помогает ему в хождении по инстанциям.
По его словам, в Федеральной регистрационной службе по Республике Бурятия (ФРС) в регистрации дома отказали. Объяснили, что это дело нужно решать только через суд. В ФРС «Новой Бурятии» пояснили, что ситуация с легализацией самостроев очень запутанна.
– Для того чтобы получить госрегистрацию, дом должен присутствовать в материалах инвентаризации, которая проходила в 90-х годах. Однако не все материалы инвентаризации того времени были утверждены администрацией города и каждый случай приходится рассматривать отдельно, – сообщил один из экспертов ФРС.
По словам эксперта, одно из основных последствий самовольного строительства заключается в том, что на подобный объект нельзя зарегистрировать право собственности. А значит, такие постройки нельзя передавать по наследству, дарить, сдавать в аренду или совершать с ними другие сделки. Операции с самовольными объектами являются ничтожными.
– С выходом нового постановления Высшего Арбитражного суда РФ мы затрудняемся выносить какие-то суждения.
Единственное, что мы можем посоветовать заинтересованным людям, – это обратиться в суд. Это самый простой выход из положения, – сообщил нам специалист ФРС.
Закон что дышло…
В суд Максим уже подавал два года назад. Тогда на предварительном слушании дела судья объяснила ему, что легализовать этот дом ни как не возможно. Максиму порекомендовали оформить неявку в суд.
Тогда Максим Исаков попытался найти выход из положения с помощью ст. 234 Гражданского кодекса РФ. Она гласит, что гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно владеющий им в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (так называемая приобретательная давность). Вот только Максим, несмотря на то, что большую часть жизни прожил в этом доме и там прописан, под данную статью не подпадает, так как владельцем стал только в 2007 году.
– При наследовании недвижимости обязательным условием является госрегистрация права собственности. Недвижимость должна быть собственностью наследодателя. Поэтому основной проблемой, с которой часто сталкиваются наследники, становится получение имущества, на которое не было оформлено право собственности, – комментирует ситуацию юрист Наталья Дворжецкая.
По ее словам, в целом практика по подобным делам весьма многообразна – зачастую суды принимали кардинально противоположные решения в схожих ситуациях.
Ситуация меняется к лучшему
По словам Натальи Дворжецкой, Гражданский кодекс РФ трактует понятие «самовольная постройка» как «сооружение, которое возведено на земельном участке, не предназначенном для этих целей, создано без соответствующих разрешений или с нарушениями строительных и градостроительных норм». Чтобы строение признали самовольным, достаточно хотя бы одного из этих признаков.
Однако 29 апреля 2010 года вышло постановление пленума Верховного суда РФ и пленума Высшего Арбитражного суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В нем прописано, что если самовольные постройки не представляют опасность для людей, не нарушают градостроительные правила и не возведены на земле, где строительство запрещено (например, возле аэропорта), то их рекомендовано легализовать.
Если же с домом все нормально и он никому не мешает, просто построен без разрешения, то его можно зарегистрировать через суд. Высшие суды четко указали: отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности. Кроме того, высшие суды страны прояснили ситуацию и с наследованием нелегальных построек. В постановлении сказано, что право на недвижимое имущество переходит к наследнику независимо от госрегистрации права на недвижимость. Если дедушка при жизни не успел записать в госреестре свой домик, то для внука основаниями для владения дома станут документы о том, что дом принадлежал деду.
«Белки в колесе» надеются
Максим снова собирает документы для судебного иска. Суд влечет затраты. Дом оценивается в 500 тыс. рублей. Госпошлина, значит, в размере 9 тыс. рублей. По мнению Максима, кадастровая стоимость участка завышена. Ему предложили провести независимую оценку, которая может быть дороже и займет много времени.
– Да и бог с ними, с деньгами, если бы я только был уверен в решении суда, в том, что это постановление у нас заработало.
Но пока у меня такой уверенности нет, а негативный опыт есть, – говорит Максим.
– Мы просто как «белка в колесе», бежим-бежим, а толку нет, – сокрушается Батор Дабаев. – Получается, что нас пускают «по большому кругу», это ведь лишняя трата денег и времени. Хотя вроде бы высшие суды России приняли решение в пользу граждан, но на деле это не работает. Так же как с дачной амнистией, где тоже ничего не сделали, а только поговорили.
