Проблемы с новостройками Улан-Удэ приняли такой масштабный характер, что из-за низкого качества возведенных домов почти с каждой из строительных компаний ведется судебное разбирательство.
По словам руководителя Общественного проекта «1 миллион покупателей» Игоря Баертуева, новоселы часто обращаются с жалобами на не утепленные трубы, окна, не соответствующие требованиям ГОСТа, кривые стены, на отсутствие системы вентиляции. Защищая права потребителей в суде, мы не ставим целью заставить нерадивых строителей устранить недоделки, наша основная задача добиться от компании компенсации, чтобы жильцы могли по своему усмотрению нанять более профессиональную и добросовестную строительную организацию.
Новый дом – новые проблемы
– Раньше жильцам нового дома по улице Октябрьской завидовали все соседи, да и сама я радовалась, что наконец-то буду работать в новом доме, – рассказывает управляющая ТСЖ «Замок» Ольга Матвеева. – Только напрасно радовалась. Проблем в новостройке оказалось намного больше, чем в любом старом доме.
В 2007 году строительная компания «Стамстрой» сдала в эксплуатацию новостройку с целым рядом грубых нарушений. Сам дом построен в низине, поэтому каждые весну и лето подвал дома затапливает вода, при этом не сделан отвод ливневых вод. По проекту, чтобы избежать этого, первое, что необходимо было сделать, так это подсыпку земли. А затем уже на ровной возвышенной поверхности строить дом. Вода попадает в помещения еще и потому, что строители не провели гидроизоляцию фундамента. Но для жителей злополучного дома это еще полбеды. Каждую зиму им приходится мерзнуть, в доме всего две теплые квартиры. Особенно страдают жители мансардных этажей, где промерзают стены.
– В квартире №13 в ходе экспертизы вскрывали стену, оказалось, что внутри гуляет ветер. В течение трех лет температура в квартирах не поднималась выше 15 градусов, – сетует управляющая ТСЖ. – По технологии стены мансардных этажей предусматривают пять слоев минваты толщиной 5 см, между ними должен быть утеплитель, однако эксперты увидели всего два слоя минваты и вместо утеплителя пенопласт толщиной 10 см, а местами вообще зияла пустота. При всем этом каждую зиму перемерзают трубы холодной воды. А стоили квартиры мансардного типа так же, как и квартиры с капитальными стенами, от 20–22 тыс. рублей за кв. м.
Окна в доме это отдельная история. Жильцы уверены, что им поставили некачественные, дешевые стеклопакеты. Каждый год они промерзают, на них образуется наледь. По-видимому, установили их тоже не в лучшем виде: в квартире №25, когда жильцы стали открывать балконную дверь, оконная рама вовсе вывалилась. Непонятно как ресурсно-снабжающие организации и Гостройнадзор допустили новостройку к эксплуатации. Причем после приемки ТГК-14 написала предписание жильцам сделать дренаж, задвижки, а также утеплить трубы.
– Я сама стала свидетелем того, как у нас принимают объекты в эксплуатацию, – призналась Ольга Матвеева. – Мы решили запустить лифт. Для этого застройщики позвали специалистов из Ростехнадзора, они осмотрели и подписали акт приемки. Параллельно мы вели экспертизу, и эксперты ужаснулись от технического состояния лифта.
В юридической западне
Помимо строительных недоделок, дом отличается множеством юридических проблем. По кадастровому паспорту дом находится по улице Комсомольской, в проекте он отмечен на улице Николая Петрова, а почтовый адрес присвоен по Октябрьской.
Для удобства жильцов дома ТСЖ приняло решение построить подземную автостоянку, детскую площадку и одновременно спроектировали отвод ливневых вод. При оформлении документации на отвод земельного участка для строительства данных объектов, ТСЖ столкнулось с проблемой. После сдачи дома в эксплуатацию «Стамстрой» не снял обременение по аренде земельного участка для строительства дома. И в течение трех лет со строительной компании не взималась плата за аренду участка.
Комитет по строительству на решение жильцов построить автостоянку ответил тем, что земля, на которой собираются строить автостоянку, им не принадлежит. Однако после снятия обременения «Стамстроя» земля перешла в руки дольщиков. И в итоге получилась абсурдная ситуация, что жильцам нельзя строить на собственной земле. В этой связи пришлось переделывать проект и урезать площадь автостоянки. Хотя этот земельный вопрос комитет по управлению имуществом и землепользованию и комитет по строительству мэрии города могли урегулировать между собой.
В этом году в преддверии отопительного сезона «Теплоэнергосбыт» отказался подключать дом к отоплению. Причиной является то, что застройщик не передал на баланс соответствующих организаций наружные сети. И у жильцов дома нет официальной договоренности с ресурсно-снабжающими организациями. Эту договоренность имеет только строительная компания. Жильцам приходится просить «Стамстрой» заключить договоры с организациями.
Жильцы неоднократно обращались в Гостройнадзор, Прокуратуру РБ, чтобы те повлияли на нерадивого застройщика. В июле 2009 года жителям дома удалось вызвать представителей Гостройнадзора для выявления недостатков при строительстве дома. Тогда было обнаружено свыше 20 нарушений, которые орган обязал устранить застройщика до 31 августа. В результате компания только утеплила вентиляционные трубы и сделала подсыпку земли. Конечно, остальных пункты списка строители не выполнили до сих пор, и терпению жильцов пришел конец.
Судебные тяжбы
Жильцы решили доказывать свою правоту в суде, однако и здесь не обошлось без сложностей. Около 30% жильцов дома являются сотрудниками застройщика. Эти люди и оказались заложниками ситуации. С одной стороны, никто не хочет жить в холодной и подтапливаемой квартире, но с другой стороны, желающих лишиться работы еще меньше, – рассказывает управляющая ТСЖ «Замок». Остальные мириться с положением не стали и провели экспертизу за свой счет. После чего обратились в Союз потребителей, с помощью которого начали судебные тяжбы. По результатам экспертизы ущерб по дому составил 33 млн рублей из них только по местам общего пользования 16 млн рублей.
Кто должен контролировать
По словам руководителя Общественного проекта «1 миллион покупателей» Игоря Баертуева, есть две причины низкого качества возводимых зданий. Во-первых, за строителями нет надлежащего надзора, то есть не существует такого органа, который бы следил за строительством дома от начала и до конца. Во-вторых, сами люди поначалу не предъявляли никаких претензий застройщикам.
Да, в советское время строители были профессионалами своего дела, а сейчас возведением домов, по большому счету, занимаются бизнесмены из сферы торговли.
Строительство жилых домов, зданий это деятельность, требующая большой доли ответственности, профессионализма и постоянного контроля. Досадно, что при наличии Министерства строительства и модернизации ЖКХ, Республиканской службы государственного строительного надзора, Гостройнадзора мы получаем новостройки откровенно низкого качества.
Хотя тот же самый Гостройнадзор имеет законное право следить за качеством строительством. Согласно ст. 54 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) и постановления правительства РФ от 1 февраля 2006 г. №54 «О государственном строительном надзоре в РФ», задачей Гостройнадзора является предупреждение, выявление и пресечение допущенных застройщиком, заказчиком, а также лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком (далее – подрядчик), нарушений законодательства о градостроительной деятельности, в том числе технических регламентов и проектной документации.
При этом должностные лица Гостройнадзора при проведении проверок могут беспрепятственно посещать объекты капстроительства во время исполнения служебных обязанностей. В случае обнаружения нарушений, попадающих под статьи об административной ответственности, они вправе наказать строителей предупреждением, административным штрафом или приостановлением деятельности.
Согласно закону, в течение гарантийного срока строительная компания обязана бесплатно устранять недоделки, а Гостройнадзор должен помогать жильцам, контролировать работу строителей, в действительности же орган только отправляет собственников разбираться в суд.
