29 апреля 2010 года вышел в свет уникальный документ: постановление пленума Верховного суда Российской Федерации и пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Это постановление сразу двух пленумов высших судов страны дало ответы на самые больные вопросы по жилью и недвижимости. В объемном документе Верховного и Высшего Арбитражного судов собрано чуть ли не все, что волнует каждого человека, у которого есть крыша над головой.
Ниже мы приводим разъяснения, как разрешать споры, связанные с нашими правами на недвижимость.
Проблемы с самовольными постройками – головная боль для тех, кто с этим сталкивался. Высшие суды приняли решение в пользу граждан, но с условиями.
Сносить самовольные постройки по суду можно только в нескольких случаях:
– когда строение представляет опасность для людей;
– когда нарушены градостроительные правила;
– когда самострой возведен на земле, где строительство запрещено.
Лишь эти причины могут стать для судов основанием для отказа в регистрации прав на самовольную постройку. Если же с домом все нормально, и он никому не мешает, просто построен без разрешения, то его можно зарегистрировать через суд. Высшие суды четко указали: отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности.
Спорные случаи с наследством. Главные суды страны прояснили ситуацию. Когда и как наследники становятся хозяевами недвижимости, если владелец умер? В постановлении сказано, что право переходит к наследнику независимо от госрегистрации права на недвижимость. Если дедушка при жизни не успел записать в госреестре свой домик, то для внука основаниями для владения дома станут документы о том, что дом принадлежал деду.
Много нужного и полезного увидят в публикуемом постановлении те, чья ситуация подходит под очень заковыристое понятие – „приобретательная давность“. Ее надо понимать просто: когда человек давно живет в доме, который ему не принадлежит, то суд по основанию именно такой „давности“ может признать его владельцем. По недвижимости срок „давности“ определен в 15 лет, а по другому имуществу – пять лет.
В этой главе есть несколько условий для тех, кто считает себя хозяином по давности. Им станет человек, если он владел имуществом добросовестно, не скрывался, не пытался это имущество спрятать. Владение должно быть непрерывным по годам. При этом имущество может быть просто бесхозным, а может быть чьим-то собственным. Решение суда о праве владения по приобретательной давности считается основанием для госрегистрации недвижимости.
Проще станет жить и судиться собственникам долей в домах или квартирах, которые были проданы за их спиной. В течение 3-х месяцев с момента, как утративший свои квадратные метры узнал, что его права нарушены, он может оспорить такую продажу.
Порадует документ и тех жильцов многоэтажек, которые годами ведут борьбу с чиновниками за землю у дома. Высшие суды не оставили места для двояких толкований в таких спорах. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок «с элементами озеленения и благоустройства». Сам участок, на котором стоит дом, переходит в долевую собственность владельцев квартир в таком доме бесплатно. Если участок у дома не выделен и не оформлен, то собственники квартир вправе оспорить в суде действия или бездействия местных чиновников.
Затронули высшие суды и споры между соседями. Есть у юристов такой термин – нарушение прав, не связанных с лишением владения. Это касается соседей по дачам, домам и квартирам. Предположим, один сосед сделал нечто, что сильно осложнило жизнь тем, кто живет рядом. Такие иски в суд рассматриваются независимо от того, на своей или чужой территории ответчик нарушает права истца. Говоря простым языком, даже если все плохое происходит за пределами вашей квартиры, но вам лично это сильно осложняет жизнь, суд и закон будут на вашей стороне.
Судебное постановление защитило и права тех, кто стал жертвой квартирных мошенников. Бывает, что одна и та же квартира оказывается проданной нескольким покупателям. Согласно постановлению, в таком случае в доме будет зарегистрирован тот, кто фактически в него въехал. То есть кому повезло. Остальные вправе требовать с продавца убытки, и суд не может им отказать. Кстати, взыскать потерянные деньги можно даже с наследников продавца-обманщика.
