Наступает весна для рынка недвижимости

На рынке недвижимости Бурятии началось сезонное оживление. Ситуация продолжает развиваться по старому сценарию – снижение ставок по ипотеке вновь положительно отразилось на ситуации с куплей-продажей. Ведь, как известно, рынок недвижимости в Улан-Удэ на 90% зависит от ипотечного кредитования. Однако, как отмечают риэлторы, подвижки пока невелики и докризисный уровень цен на квартиры, к счастью или нет, пока не достигнут. Специалисты ожидают увеличение спроса на земельные участки, что, впрочем, характерно для весны.

В 2006 году на рынке недвижимости республики был настоящий бум, спрос на квартиры был очень высоким. Это было связано с тем, что стали доступными ипотечные кредиты. В тот период стоимость первичного жилья превышала стоимость «вторички». По данным Бурятстата, 1 кв. м стоил около 21 тыс. рублей, а 1 кв. м на вторичном рынке – около 18 тыс. рублей. Рост был поддержан реализацией приоритетного национального проекта «Доступное жилье» в 2007 году. Однако стремительный рост с 18 тыс. до 30 тыс. рублей остановил программу. В 2008 году цены на недвижимость вновь выросли до уровня 32-33 тыс. рублей. Наступивший кризис провел коррекцию, цены отступили на уровень 2007 года. В 2009 году коммерческие банки заморозили ипотечное кредитование, а в госбанках ставки по кредитам выросли настолько, что граждане отказались от ипотеки. Соответственно резко сократился спрос на недвижимость.

А «вторичка» лучше

Разница между ценами на «первичку» и «вторичку» исчезла, стало выгоднее приобретать вторичное жилье. Именно высокий спрос на вторичное жилье в настоящее время вызывает некоторое повышение цен.

Приобретение новостройки в Улан-Удэ сопряжено со многими рисками. Такие дома сдаются практически без отделки, для доводки жилья необходимо затрачивать дополнительные средства и время. Как оказалось, строительство может длиться дольше, чем планировалось, и вообще стройки могут замораживаться. А средства, вложенные в желанную квартиру, омертвляются. Прошедшая холодная зима выявила еще один недостаток новостроек. «В них очень холодно. Например, на холод жаловались жители новых домов по улицам Ключевская и Смолина. Тепло было только в новом доме № 76 по улице Жердева», – рассказала директор агентства недвижимости Елена Громыко. По ее словам, именно поэтому люди с настороженностью относятся к новостройкам.

В 2009 году в Улан-Удэ упали темпы ввода жилья в эксплуатацию. По сравнению с 2008 годом объем введенного жилья уменьшился на 27%. 134 квартиры остались нереализованными. В середине марта 2010 года на совещании администрации города мэр Улан-Удэ Геннадий Айдаев сообщил, что приостановлено строительство четырех многоквартирных домов.

В начале 2010 года цены и их соотношение сохранились на уровне конца 2009 года. «В настоящее время один квадратный метр жилплощади стоит около 30 тыс. рублей. Двухкомнатная квартира обходится примерно в 1,5 млн рублей. Эта цена одинакова и для вторичного рынка, и для первичного», – сообщила Елена Громыко.

Ипотеку брать некому

На оживление рынка недвижимости начала оказывать влияние финансовая политика Центробанка РФ, последовательно снижавшего ставку рефинансирования. Банки также снизили процентные ставки и начали выдавать кредиты, в том числе и ипотечные. Недавно Центробанк снизил ставку рефинансирования до 8,25% годовых, соответственно цена денег для банков стала ниже. Банки начали удешевлять кредиты для граждан и предприятий. Ипотека вновь становится доступной для граждан. Но пока в оценке ситуации на рынке среди риэлторов Бурятии единого мнения нет. По мнению президента Гильдии риэлторов Бурятии, директора агентства недвижимости Ирины Смольниковой, рынок недвижимости в Улан-Удэ тронулся с места. «Цены на жилье, конечно, не достигли докризисных отметок, но повышение ощутимо. Когда будут достигнуты эти отметки, прогнозировать сложно», – сказала госпожа Смольникова. По ее мнению, рынок оживляется благодаря ипотеке, а также программам жилищных сертификатов, которые активно реализуются правительством республики.

Однако оживление на рынке пока незначительно. По мнению менеджера по продажам АН «Шэнэ гэр» Арсалана Норбоева, никакие сертификаты и госпрограммы не могут кардинально изменить ситуацию на рынке, повысить спрос на жилье. «Брать ипотеку некому!», – заявил менеджер. По его мнению, это связано с тем, что массового притока населения в город нет. Жители сельских районов, которые в последнее время все чаще перебираются в Улан-Удэ, в основном покупают комнаты. Квартиры приобретают либо немногочисленные обеспеченные молодые семьи, либо люди состоятельные. Риэлтор отметил, что население стало бояться ипотечных кредитов. Это связано с тем, что во время кредитного бума было много обманутых граждан, да и кризис научил людей экономить и копить средства. «Но ведь ипотека дает возможность улучшить жилищные условия. Не надо бояться перехода в новую зону комфорта. К приобретению жилья надо относиться позитивно», – призвал Арсалан Норбоев. По его словам, средняя цена по городу за квадратный метр составляет 25 тыс. рублей. Спрос на недвижимость сохраняется на стабильном уровне.

Вместе с тем невысокий спрос на приобретение жилья должен означать рост спроса на аренду жилья. Однако риэлторы города отмечают, что ажиотажа пока нет. Остается высоким спрос на аренду частных домов. Однако в этой области рынка погоду по-прежнему делают студенты из районов республики, которые осенью приезжают на учебу, а летом покидают город. «Рынок аренды ровный», – отмечают риэлторы. Стоимость аренды однокомнатной квартиры варьируется от 6 до 8 тыс. рублей, двухкомнатной – от 8 до 12 тыс. рублей, трехкомнатной – от 10 до 15 тыс. рублей. Цены зависят от местоположения, внутренней отделки, наличия мебели.

ДНТ тормозит рост цен

Риэлторы готовятся к сезонному увеличению спроса на землю в апреле и мае. В настоящее время рынок уже оживился, незначительно увеличилось количество сделок, однако рост цен не отмечается, в настоящее время предложение превышает спрос, который в ближайшее время начнет расти. По данным агентств недвижимости, средняя цена на земельные участки по городу и в пригороде составляет 300-400 тыс. рублей. По мнению риэлторов, на сохранение стабильно низкой цены влияет создание в столице Бурятии дачных некоммерческих товариществ (ДНТ).

На основании статьи ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», на дачном земельном участке (предоставленном государством или приобретенном) можно возводить дом и регистрироваться. Однако на момент покупки/продажи эта земля не имеет статуса участка под жилое строительство, поэтому цена на участок ДНТ колеблется от 80 до 150 тыс. рублей. Тогда как средняя цена за земельный участок составляет 300 тыс. рублей. Однако, по мнению директора АН «Консул» Елены Громыко, хорошие участки всегда в цене. В пос. Радужный стоимость участков под жилое строительство может достигать 600 тыс. рублей, на Комушке – 800 тыс. рублей.

В Бурятии был принят закон о бесплатном предоставлении земли. По этой программе в текущем году запланировано выделение 2400 участков, в том числе 600 в пределах Улан-Удэ. Но что этот закон принесет рынку недвижимости, пока неизвестно, риэлторы не готовы давать какие-либо прогнозы. По мнению специалистов, закон будет раскачиваться долго. «У нас вопрос самоволок решается аж с 2007 года, поэтому неизвестно, когда новый закон по-настоящему, активно начнет работать», – сказала Елена Громыко.

Госпрограмма поддержит рынок

С апреля 2010 года в России начала действовать госпрограмма в области ипотечного жилищного кредитования. Такую команду отдал глава правительства Владимир Путин. Ожидается, что ипотека будет выдаваться банками еще активнее, чем в начале года. Таким образом, правительство убивает двух зайцев одним выстрелом: поддерживает граждан, желающих улучшить жилищные условия, и рынок недвижимости, который в прошлом году переживал кризис. С апреля 2010 года в России начнет действовать госпрограмма в области ипотечного жилищного кредитования, займы будут выдаваться только под покупку квартир в новостройках. Об этом Путин заявил во время выступления на заседании президиума Совета при президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике в Тюмени в конце февраля.

Согласно новой программе, банки, пользующиеся господдержкой, должны будут предоставлять кредиты на покупку жилья по ставке 11% годовых с первоначальным взносом не более 20%. При этом максимальный размер кредита в регионах может достигать 3 млн рублей, в Москве и Санкт-Петербурге – 8 млн рублей. Как сообщил Путин, эта мера окажется действенной и для поддержания занятости в строительной отрасли. По мнению премьер-министра, новое жилье стоит дешевле, чем его аналог на вторичном рынке, поскольку в докризисное время строительные материалы были дороже, что сказывалось на цене.

Кроме того, Совет Федерации одобрил закон, по которому банки смогут снизить первоначальный взнос по ипотеке с 30% до 20%. Закон увеличит объемы предоставления ипотечных кредитов и повысит их доступность для населения, нуждающегося в социальной поддержке, в первую очередь для молодых семей, уверены депутаты. Ряд банков Бурятии уже пошел на снижение первоначального взноса по жилищным займам. Минрегион РФ прогнозирует, что в нынешнем году будет выдано около 190 тысяч ипотечных кредитов на сумму 350 млрд рублей.

Светлана Раднаева

По данным Федеральной службы государственной статистики по Республике Бурятия

Статистика по данным АН«Шэнэ Гэр» (цены на март 2010 года):
Средняя цена за 1 кв. м по городу – 25 тыс. рублей.
Средняя цена за 1 кв. м – 30 тыс. рублей (квартира с отделкой, расположение: центр Улан-Удэ).
Средняя цена за 1 кв. м – 23-27 тыс. рублей (квартира с отделкой, расположение: центр Улан-Удэ).
Средняя цена за 1 кв. м в г. Иркутске – 45-50 тыс. рублей.