Холод в квартире, текущие трубы, мусор во дворе – чаще всего жители Улан-Удэ жалуются управляющим организациям именно на эти проблемы.
О том, как «управляшка» должна реагировать на обращения граждан и в каком случае нужно идти за помощью в контролирующие органы, рассказал замначальника управления муниципальной жилищной инспекции администрации Улан-Удэ Александр Копосов.
- Александр Владимирович, как шла подготовка к отопительному сезону? Все управляющие организации были готовы? Что проверяет Жилинспекция и какие нарушения находит?
- Есть два основных этапа в процессе подготовки к отопительному сезону, это промывка трубопровода и опрессовка, то есть гидравлические испытания. Если нет замечаний, комиссия по приемке в составе администрации района подписывает акт, затем «управляшка» получает паспорт готовности на дом. Распространенные замечания при подготовке к отопительному сезону – помимо грязи и мусора в подвале, где находится элеваторный узел, это нарушение изоляции трубопроводов и отсутствие поверенных контрольно-измерительных приборов. Все должно быть на месте и в рабочем состоянии.
Отмечу, в 2023 году все многоквартирные жилые дома получили паспорт готовности к отопительному сезону, их в Улан-Удэ насчитывается более 2,1 тысячи. В зиму 2023–2024 мы должны войти без проблем.
– Сколько управляющих организаций на сегодняшний день работает в Улан-Удэ? Что входит в их обязанности?
– Дома горожан обслуживают 88 управляющих организаций, 98 ТСЖ следят за своим недвижимым имуществом самостоятельно. Говоря простым языком, «управляшки» обязаны следить за состоянием дома и придомовой территории, обеспечивать сохранность и текущий ремонт. Конкретный перечень, что обязана делать управляющая организация, прописан в договоре, который жильцы заключают с организацией.
Управляющая компания это в основном ООО – юридическое лицо, осуществляющее лицензированную деятельность. Лицензию управляющим компаниям выдает Республиканская служба строительного и жилищного надзора. Раз в пять лет управляющая компания эту лицензию должна подтверждать. Если есть грубые нарушения в работе, лицензию могут отозвать.
– Как жилищная инспекция проверяет работу «управляшек»? Что может послужить основанием для проведения проверки? С какими жалобами чаще всего обращаются жильцы?
– Проверка проводится только по обращению граждан, исключением могут быть случаи, когда возникают угрозы жизни или здоровью жителей. Сначала собственник пишет нам жалобу на работу управляющей компании либо ресурсоснабжающей организации. После этого мы рассматриваем жалобу, делаем запрос в управляющую организацию, проверяем, были ли обращения собственников в адрес «управляшки».
После проведения проверки достоверности поступивших в обращении сведений выходим на внеплановую проверку. Это может быть и инспекционный визит, и выездная проверка. Все нарушения, о которых сообщал заявитель, фиксируются, если они, конечно же, есть. Составляется акт проверки, после него выдается предписание, согласно которому «управляшка» должна устранить нарушения. Прописываются сроки, в которые проводятся работы, после них нам должны отписаться, что замечания устранены, либо мы сами после окончания установленного срока выезжаем на объект, чтобы проверить и снять с контроля предписание.
Если замечания не устранены, то мы снова составляем акт, на основе которого может быть выписан штраф. Суммы штрафов за неисполнение нарушений большие, до 350 тыс. рублей, поэтому зачастую управляющие организации стараются все нарушения устранить.
В основном люди жалуются на отсутствие текущего ремонта, нарушение сроков исполнения ремонтных работ, не реагирование на обращения жильцов, нарушение графика уборки придомовой территории и подъездов.
– Часто ли жители меняют управляющие компании? На что нужно обращать внимание при выборе управляющей организации?
– Нечасто, но бывает. Это происходит, когда организации не реагируют на предписания либо они близки к банкротству. В этом случае на общем собрании собственников дома проводится голосование, где за смену обслуживающей организации должны проголосовать 2/3 собственников. Напомню, что с 15 августа 2023 года сменить «управляшку» жители могут не чаще раза в год. Исключения составляют случаи, когда выбранная компания не исполняет работы, прописанные в договоре.
Узнать о работе «управляшки» можно через сервис ГИС ЖКХ, там есть информация о работе организаций по годам. Можно сделать еще проще – пройтись по домам и посмотреть, как организация выполняет свою работу, проводится ли текущий ремонт зданий, убирают ли придомовую территорию и т. д.
– Какая работа проводится с ресурсоснабжающими организациями?
– Коммунальная услуга, предоставляемая потребителю, должна быть надлежащего качества. Мы следим в основном за этим. Иной раз сложно разобраться, где вина ресурсоснабжающей организации, а где управляющей компании. Разграничение обязанностей идет по стене дома или по установленным приборам учета.
Часто жалуются на низкую температуру в квартирах. В этом случае мы выезжаем на место, с приборами измеряем температуру в жилых помещениях и в элеваторном узле. Далее все идет по той же схеме, что и с управляющими компаниями. Составляется акт, где указывается температура теплоносителя и температура в помещении заявителя, то есть становится понятно сколько тепла доходит до потребителя. Если температура на вводе в дом ниже нормы, то здесь разбираются с ресурсоснабжающей организацией, если же температура теплоносителя в норме, но тепло теряется где-то в доме, здесь зона ответственности управляющей компании.
– В каких случаях делается перерасчет?
– Перерасчет по большей части связан с общедомовыми приборами учета. Раз в год ресурсники снимают показания за 12 месяцев и делают перерасчет, который может быть как в сторону доначислений, так и в сторону уменьшения оплаты за ОДН. К нам конечно обращаются, когда приходит в сторону доначислений.
Всего на 1 октября 2023 года нам поступило 2049 обращений, это не только просьбы сделать перерасчет, а в целом. Проведено всего 78 проверок в отношении ресурсоснабжающих организаций по обращениям граждан с просьбой проверить доначисления. В результате мероприятий на счета горожан вернули 15,4 млн рублей. ПАО «ТГК-14» вернул 8,4 млн рублей, «Читаэнергосбыт» – 3 млн рублей, ЖКС-10, которая обслуживает Сосновый Бор и ст. Дивизионная – 3,8 млн рублей.
