Квартирный вопрос, как известно, испортил москвичей, а в последние годы он начал активно портить и улан-удэнцев.
Половина жителей нашего города обитает в домах, построенных в 60-х годах прошлого века, так называемых «хрущевках». Может, по тем временам отдельная квартира и считалась роскошью, но сейчас кухня в шесть квадратов, совмещенный санузел, низкие потолки, маленькие окна и проходные комнаты уже никого не прельщают. Значительная часть жителей столицы Бурятии желает улучшить жилищные условия. Другая часть – перебраться в комфортный собственный дом. Велико число и тех, кто стремится осесть в городе, перебравшись из района. Многие горожане снимают жилье за 7 – 12 тыс. рублей в месяц. Как решить жилищный вопрос в Улан-Удэ, разбиралась корреспондент «Новой Бурятии» Юлия Мисюркеева.
Приобретение нового жилья – дело затратное, требует денег. А где их взять? Ну, если вы крупный государственный чиновник с зарплатой в 150 тыс. в месяц, для вас это не проблема. Однако средний уровень зарплаты в республике составляет 15 – 17 тыс. рублей. С такой зарплатой собрать сумму в 1-2 млн рублей для покупки квартиры или постройки дома затруднительно. Остается один выход – взять ипотеку.
Господдержка ипотеки
В феврале этого года премьер-министр России Владимир Путин заявил, что государство будет поддерживать ипотечные программы, направленные на покупку недорогого жилья на первичном рынке. Правительство объявило о выделении на поддержку ипотеки 250 млрд рублей и потребовало от банков ответного шага – снижения ставок для конечного потребителя ниже 11% годовых.
Деньги в ипотеку идут «кружным» путем – через выкуп ипотечных облигаций Внешэкономбанком. А это предполагает поддержку только строго определенной ипотеки. ВЭБ может приобретать облигации государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и ипотечные бумаги банков при наличии у них соответствующих рейтингов и гарантий. То есть дешевые и длинные госресурсы получают банки, работающие по программам АИЖК.
Еще одним обнадеживающим фактом является постоянное снижение ставки рефинансирования Центробанком России. В марте этого года она достигла своего исторического минимума – 8,25%. Это уже 11-е по счету снижение ставки рефинансирования с начала прошлого года, и эксперты предсказывают продолжение этого процесса. Зампред «Азиатско-Тихоокеанского банка» («АТБ») Александр Непомнящий сообщил «Новой Бурятии», что «ставка рефинансирования, безусловно, влияет на кредитную политику банка. Правда, если смотреть в целом на экономику страны или даже экономику отдельного региона – такого, как Бурятия, – это влияние несколько запоздалое».
Снижение ставки рефинансирования у нас скорее механизм регулирования инфляции, чем мера воздействия на кредитные организации. «Сначала в экономике замедляется инфляция, затем Банк России понижает ставку рефинансирования, – сообщил г-н Непомнящий. – Коммерческие банки, получив такой сигнал, снижают ставки по вкладам. Далее, в связи с уменьшением ставок по вкладам, стоимость ресурсов у финансовых организаций снижается. Банки получают возможность выдавать кредиты уже по более низким ставкам, и в результате конкурентной борьбы ставки по кредитам падают».
Для обычных людей, берущих кредиты на мелкие суммы, снижение ставок останется, скорее всего, незамеченным. Но для крупных заемщиков, например, в ипотеке, это будут довольно заметные суммы. Так, «Ипотечная корпорация РБ» уже снизила минимальную ставку с 9,39 до 9,35% годовых. При этом для нее основным фактором влияния остается снижение ставок в федеральной программе – в стандартах АИЖК.
Справка
Обычно изменение ставки рефинансирования предпринимается для подстегивания экономического роста и восстановления внутреннего спроса. Ставка рефинансирования – это процент, под который ЦБ предоставляет займы коммерческим банкам. Коммерческие банки, в свою очередь, дают кредиты под большие проценты физическим и юридическим лицам. В ситуации, когда понижаются ставки ЦБ, с одной стороны, выигрывают заемщики, поскольку у них снижаются ставки по кредитам. С другой стороны, проигрывают вкладчики российских банков, ведь одновременно уменьшаются проценты по вкладам. Ставка рефинансирования всегда доходит почти до уровня инфляции, а это значит, что, помимо снижения прибылей, проценты по большинству депозитов оказываются ниже уровня инфляции, и вклады постепенно обесцениваются.Кому дают ипотеку
В Улан-Удэ по программам АИЖК работают «Ипотечная корпорация РБ», «Байкальская ипотечная компания» («БИКом») и «Восточный экспресс-банк». Годовые ставки в этих организациях полностью соответствуют требованиям правительства РФ. Так, в «Ипотечной корпорации» годовая ставка колеблется от 9,35 до 11%, в «БИКом» – от 9,35 до 10,5%, а в «Восточном экспресс-банке» от 9,39 до 12,09% годовых. Эти компании предоставляют кредиты на приобретение квартир и благоустроенных домов на срок от 3-х до 30-ти лет и стоимостью от 300 тыс. до 4 млн. рублей. В залог идет приобретаемая квартира.
Сбербанк предоставляет ипотечные кредиты примерно на тех же условиях, но по ставке от 15,5 до 16% годовых. Обязательным условием в Сбербанке станет наличие поручителя. Поручителями могут выступать люди в возрасте от 21 года до 75 лет (обычно этот пункт прописывается, но реально банки не рискуют выдавать кредиты при наличии поручителей в таком преклонном возрасте), работающие на последнем месте более шести месяцев, от них также потребуется справка по форме 2-НДФЛ. Такой пункт в договоре обычно затрудняет получение ипотеки. Сейчас люди стали осторожнее и неохотно соглашаются быть поручителями.
АТБ предоставляет ипотечные кредиты под 15,5 – 16,5 % годовых. Его преимущество заключается в том, что первый взнос может составлять всего 10% от суммы покупки.
Годовая ставка в ВТБ-24 составит от 13,6 до 15%. Для госслужащих процент будет меньше. Первый взнос будет составлять от 20 до 70% от стоимости покупки.
Для того чтобы вам предоставили ипотечный кредит, вы должны внести первый взнос в размере от 30 до 70%, работать на одном месте не менее 6 месяцев и подтвердить свои доходы за последние полгода справкой о зарплате. Если все-таки решили брать ипотеку – готовьтесь к дополнительным расходам. На рассмотрение дела кредитным комитетом (при положительном решении) уйдет 20 тыс. руб. + 3% от размера займа. Оплата госрегистрации договора купли-продажи в управлении федеральной регистрационной службы по РБ – 2 тыс. руб. Страховка составит около 1% от суммы займа + 10%. Комиссия за перечисление и перевод платежа по тарифам банка – 1% от суммы займа. В общем, одно название, что 10% годовых. Выплаты по кредиту происходят равными долями. Досрочное погашение без выплаты штрафов возможно после 6 месяцев.
Сухой остаток
Итак, на рынке действуют два уровня ставок по ипотеке. Ставка по федеральной программе, которая устанавливается директивно и зависит от ставки рефинансирования ЦБ, и ставки в коммерческих банках, которые устанавливаются путем рыночной конкуренции. И если сравнить эти ставки, то, например, ставки по программе АИЖК в среднем составляют от 9,5 до 11,5% в рублях. По коммерческим программам банков диапазон ставок примерно от 13 до 16-18%. Разрыв есть, и, скорее всего, он пока сохранится.
Сама же ипотека доступнее не стала. Первоначальный минимальный взнос во многих банках продолжает оставаться на уровне 30-40%. Доходы так и рассматриваются только по форме 2-НДФЛ. При официальной зарплате в 15 - 20 тыс. вам предоставят кредит не более чем на 550 – 700 тыс. рублей. Тогда как самая дешевая квартира вряд ли будет стоить меньше 1 млн рублей (и то можете считать, что вам крупно повезло). Для того чтобы вам предоставили ипотечный кредит, средний доход вашей семьи должен составлять 45 – 47 тыс. рублей. Если он меньше этой суммы, вам придется привлекать созаемщиков.
Ситуация с ипотечным кредитованием сейчас действительно плачевна. По словам экспертов, по объемам ипотеки мы отброшены в 2006 год, к началу становления нашего ипотечного рынка. Итоги прошлого года провальны. По данным ЦБ, к декабрю 2009 года банки выдали около 107 тыс. ипотечных кредитов на сумму 124,5 млрд рублей. Это почти в пять раз меньше, чем за тот же период 2008 года. Сейчас в ипотеке наметилось некоторое оживление.
Юлия Мисюркеева
