После 1 марта может сложиться ситуация, при которой приватизировать квартиру будет невозможно. Сроки бесплатной приватизации истекают. А как приватизировать жилье на возмездной основе, до сих пор не понятно, предупреждают эксперты «РГ».
Бесплатная приватизация, напомним, шла в стране больше двадцати лет. По экспертным оценкам, за это время в собственность были оформлены почти 70 процентов квартир, приводит расчеты директор Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ «Высшая школа экономики» Вадим Засько. Это данные на середину прошлого года. И, возможно, сейчас приватизированных квартир уже больше. Но все равно остались и те, что находятся в муниципальной собственности.
Не исключено, что для некоторых граждан, живущих в неприватизированных квартирах, все же введут послабления. Такие предложения обсуждаются. В Госдуму внесен проект закона, продлевающий сроки бесплатной приватизации для тех, кто будет признан нуждающимися в жилье до 1 марта. То есть стоит в очереди, но пока не дождался квартиры. Прежде всего из-за отсутствия в государственном или муниципальном фонде свободных жилых помещений. Среди этих граждан многодетные семьи, военнослужащие и другие социально незащищенные категории населения.
Вот для них и предлагается продлить сроки бесплатной приватизации. Первый зампредседателя Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Елена Николаева озвучила еще одну идею – дать возможность бесплатной приватизации жилья в течение двух лет для военнослужащих. Как объяснила Николаева, это связано с тем, что «фактически стали получать жилье по договорам социального найма только в 2012 году». Но для всех остальных сроки приватизации продлеваться не будут, передают слова Николаевой информагентства. Так что, скорее всего, послабления если и коснутся, то узкого круга лиц.
Как же быть всем остальным? Например, тем, у кого еще вчера необходимости или желания приватизировать квартиру не было, а сегодня ситуация изменилась.
Скажем, надумал человек переехать в другой город, и нынешнее жилье надо продать. Теоретически это осуществимо.
- С 1 марта 2013 года граждане смогут приватизировать жилые помещения на возмездной основе, – объяснил ведущий юрист практики недвижимости юридической фирмы Sameta Константин Гуричев.
- Однако на сегодняшний день порядок определения выкупной цены жилого помещения в порядке платной приватизации не утвержден, – признает он.
933 тысячи прав по договорам передачи жилья в собственность граждан было зарегистрировано в 2012 году.
И пока остается лишь предполагать, что цена квартиры может определяться как исходя из ее рыночной стоимости, так и исходя из стоимости, определенной органами технического учета (БТИ).
- В последнем случае стоимость жилого помещения, как правило, существенно ниже, чем его реальная рыночная стоимость. Это, с одной стороны, несомненно, выгодно для граждан. Но, с другой стороны, уменьшает соответствующие поступления в государственный или муниципальный бюджет от продажи такого жилого помещения, – говорит Гуричев.
Руководитель экспертно-аналитического центра экономики недвижимости Торгово-промышленной палаты Олег Скуфинский считает, что больших дивидендов государству платная приватизация все равно не принесет.
Но уж если и брать деньги, то плата должна быть производной от рыночной стоимости квадратных метров, полагает Скуфинский. Ее сегодня при развитом рынке недвижимости достаточно просто определить, уверен этот собеседник «РГ».
Пока ближе всего к рыночной оценке кадастровая стоимость недвижимости. Такая массовая оценка уже завершена во всех регионах, сообщили в Росреестре. Но в ней могут быть недочеты, ошибки, предупреждает Вадим Засько. Полученные данные, полагает он, еще надо будет «подчищать». В противном случае власти на местах могут столкнуться с судебными исками и разбирательствами, говорит он.
- Какую-то квартиру недооценили, а человек хочет использовать ее в качестве обеспечения под кредит. Или, наоборот, квартира, переоценена, – поясняет Засько.
Кстати, как сообщало в конце прошлого года минэкономразвития, результаты кадастровой оценки в 12 пилотных регионах показывают: кадастровая стоимость превышает инвентаризационную в 18–20, а иногда и больше чем в 30 раз. Так что разбег в стоимости жилья, цена которого рассчитана по разным методикам, будет просто огромным. Уточнением данных массовой кадастровой оценки, полагает Засько, должны заниматься независимые оценщики. Но в лучшем случае эта работа будет завершена к 2015 году.
Переходить на платную приватизацию надо, но можно было бы сдвинуть ее сроки еще на несколько лет для всего населения, размышляет этот эксперт. В том, что квартира до сих пор не приватизирована, не всегда есть вина людей, которые в ней живут. Были случаи, когда они, например, не могли договориться о приватизации с родственниками, объясняет председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская.
Вместе с тем если бесплатная приватизация муниципального жилья будет продлена, то снова мы окажемся в ситуации, когда отсутствует внятная социальная политика и развитие инструментов социального найма, считает вице-президент гильдии риелторов Константин Апрелев.
- Более того, граждане, признанные нуждающимися, могут никогда не получить жилье. Строить муниципальные квадратные метры будет невыгодно, так как жилье в результате сразу же приватизируется и продается, – предположил эксперт.
Кстати, по подсчетам Засько, сейчас у нас в процентном соотношении собственников жилья примерно столько же, сколько и в развитых странах. Во многих государствах, благодаря трудовой миграции, сильно развит рынок арендного жилья, поясняет он. А в России огромное количество жилья, полученного еще в советское время.
Что же касается советов по поводу того, стоит ли приватизировать жилье – до 1 марта или после, то тут единого мнения быть не может. Это две стороны одной медали. Есть категории граждан, которые жилье приватизировать не захотят – ни бесплатно, ни за деньги. Владение квартирой тоже ведь связано с расходами – обсуждается введение платы за капремонт, нового налога на недвижимость. То есть возникают не только права, но и обязанности.
- В соответствии с действующим жилищным законодательством лицо, которому квартира предоставлена в порядке социального найма, обязано заключить с уполномоченным органом государственной или муниципальной власти договор социального найма, – уточняет Константин Гуричев. – В противном случае человек не сможет реализовать права, предоставленные нанимателю по договору социального найма, в частности: передать квартиру в поднаем, вселять в квартиру других жильцов, производить обмен такой квартиры.
Но при этом если ваша квартира не приватизирована, а вы ее хотите сдать в поднаем, нужно согласие уполномоченного органа государственной или муниципальной власти, то есть наймодателя, напоминает эксперт.
Наиболее вероятно, что порядок определения стоимости жилых помещений, выкупаемых в порядке возмездной приватизации, будет определен постановлением правительства, надеется Гуричев.
Либо, не исключает эксперт «Российской газеты», будут внесены дополнения в Федеральный Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
