Не так давно из Улан-Удэ в тайскую Мекку русских туристов – город Паттайю – улетал битком набитый чартер. Как выяснилось из разговоров, многие туристы при помощи недорогого тура направлялись «навестить» свои тайские квартиры.
Мало того, по некоторым сведениям, оказывается, в Таиланде даже возводят жилье бурятские инвесторы и даже застройщики. В общем, как пошутил один «подзаправившийся» в магазине duty free турист, «столица Бурятии перемещается в Паттайю». Несколько лет назад в городе ходили слухи о том, что жильем в Таиланде обзавелись некоторые зажиточные жители Бурятии. Однако сейчас купить квартиру в тайском кондоминиуме при желании может себе позволить и средний улан-удэнец, потому что цена на квартиры в тропической Азии, не говоря уже о содержании жилья, часто ниже улан-удэнской.
Конечно, покупка недвижимости за границей улан-удэнцами – это пока исключение, чем правило. Но даже общение в местных соцсетях показывает, насколько часто многие серьезно задумываются о приобретении недвижимости в Юго-Восточной Азии. Жизнь в депрессивном регионе и желание уехать куда подальше подвигают даже бюджетников решиться на этот шаг. Тем более что это заезженное российское направление, где для жизни часто даже язык учить не надо.
На вопросы «Новой Бурятии» любезно согласился ответить Евгений Карчевский, менеджер по продажам тайского агентства недвижимости Pattaya-Dom, работающее именно с туристами из России и часто из наших краев.
– Евгений, насколько часто покупают жители Бурятии или жители подобных (небогатых) регионов?
– Тут нужно смотреть с точки зрения географии. Так как Таиланд является частью Азиатского континента, то соответственно большинство покупателей – жители Сибири и Дальнего Востока в силу своей близости к Таиланду. Не нужно забывать и об удобстве прямых перелетов в Бангкок из почти любого крупного города Сибири и Дальнего Востока. Из Бурятии клиентов пока не так много по сравнению с соседними регионами. Мне кажется, что до недавнего времени улан-удэнцам было проблематично добираться сюда. Зато с появлением чартеров, которые напрямую летают в Таиланд, это теперь гораздо реальнее.
– Каковы же «подводные камни» покупки недвижимости в Таиланде?
– Иностранцы приобретают недвижимость в Таиланде уже более 20-ти лет, и о каких-либо так называемых «проблемах» с владением прав на собственность жилья заговорили с ростом интереса на местные квартиры и дома у людей из стран бывшего СССР. У них в ходе всем известных исторических событий развилось недоверие к разного рода вложениям средств. Ведь наши люди столкнулись с идеей о приобретении недвижимости за рубежом совсем недавно. В законе Таиланда о кондоминиумах четко написано, что 49% от общего количества квартир в кондоминиуме – иностранцы имеют полное право на частное владение – так называемая иностранная квота. При строительстве жилого комплекса выделяется иностранная квота (49%) и тайская (51%) от числа квартир. Таким образом, покупая квартиру из иностранной квоты, вы становитесь ее полноправным владельцем, где вам выдается документ на право владения собственностью местным земельным департаментом. В итоге вы можете купить недвижимость в Таиланде и быть ее владельцем, как и в своей стране.
Это все, что касается квартир. С приобретением домов с земельным участком немного другая история. Иностранцы не могут напрямую владеть землей в Таиланде. Землей может владеть либо гражданин Таиланда, либо тайская компания (юридическое лицо).
Для иностранцев, которые желают приобрести здесь домик с участком земли, нужно будет обратиться в местное нотариальное агентство для регистрации местной компании, в которой он или она будет основным учредителем. Став учредителем зарегистрированной тайской компании, вы получаете полное право на покупку и владение участком земли как юридическое лицо. Могу сказать только, что большинство клиентов предпочитают покупку квартир на иностранное имя в силу простоты процесса покупки и оформления документов на право владения. У меня самого, например, в собственности квартира в Паттайе, которая сейчас сдается в аренду, и дом в пригороде, где я живу сейчас сам, и никаких сложностей с приобретением и оформлением, ни того другого не было.
– Что такое кондоминиум в Паттайе ( Таиланде)?
– Кондоминиум – термин, который применяется для описания частной собственности в многоквартирном здании. Он может включать или определять собственность, в которой неразрывно связаны интересы собственников недвижимости и собственников земли, на которой находится здание, и другие части коммуникаций в общем пользовании с другими собственниками здания. Отношения в кондоминиуме регулируются Актом о строительном контроле и Актом о кондоминиуме.
Часто кондоминиумом называют любой многоквартирный дом. Это не совсем верно, так как это не тип постройки, а форма владения недвижимостью, при которой владельцу принадлежит единица жилья (чаще всего квартира в многоквартирном доме) и право пользования удобствами, которыми оснащен жилой комплекс. Сюда включается право доступа к таким общим территориям, как коридоры, лестницы, лифты, детские площадки, парковка, а также возможность пользоваться услугами фитнес-центра, бассейна, теннисным кортом, кортом для сквоша, банкетным залом, расположенным на территории жилого комплекса. За это взимается ежемесячная плата – condo fee. Покупая недвижимость в кондоминиуме, вы покупаете не только собственное жилье, но и долю во владении всем жилым комплексом: зданиями, землей, на которой они стоят. В зависимости от страны здания на территории кондоминиума могут принадлежать либо юридическим и физическим лицам, либо государству, а земля может быть в аренде у государства или других лиц.
– А как работает тайская управляющая компания кондоминиума? В Бурятии это часто камень преткновения. И какова примерная стоимость содержания жилья?
– Основные задачи управляющей компании – это управление общими площадями жилого комплекса, организация работ по содержанию кондоминиума (уборка, охрана и т.д.). Ведение бухгалтерии и составление отчетов о проведенных работах и затратах, составление баланса. Ежеквартальный отчет о состоянии и качестве систем коммуникаций, связи, электрики, видеонаблюдения.
Организация собраний собственников жилья для обсуждения и принятия решений по вопросам управления кондоминиумом и возможных улучшений качества управления квартирами, сдаваемыми в аренду.
Стоимость содержания однокомнатной квартиры-студии в суперсовременной новостройке составляет примерно 10-15 тыс. рублей в год. Плюс 1,5 тыс. в месяц за электричество и воду. Сдать же однокомнатную квартиру можно за сумму до 15 тыс. в месяц.
– Понятно, что, покупая квартиру в Таиланде, многие планируют сдавать ее в аренду, ведь та же Паттайя наводнена желающими снять жилье. Как это лучше сделать?
– Кто-то, к примеру, я, постоянно проживая в Таиланде, занимается сдачей своей квартиры сам. Один из моих клиентов, например, имеет в собственности пять квартир в Паттайе, четыре из которых он сдает в аренду. На мой вопрос, чем вы занимаетесь, проживая здесь, отвечает, это и есть моя работа. Действительно, для многих людей, которые приезжают в Таиланд несколько раз в году, это самый удобный вариант сдать свою квартиру в управление агентству по недвижимости или управляющей компании кондоминиума за небольшой процент, которые будут заниматься рекламой вашей квартиры и поиском жильцов.
И вообще покупка жилья с последующей сдачей в аренду очень выгодна с точки зрения инвестиций. Паттайя является одним из самых бурлящих рынков аренды недвижимости в мире! От сдачи в аренду жилья в Паттайе вы сможете иметь в среднем 8-10% в год от стоимости квартиры, при очень низкой инфляции в Таиланде это очень неплохой доход. К примеру, средняя ставка по банковским вкладам в Таиланде всего 2,5%. Окупаемость от вложений приходит через 7-10 лет. Например, во Франции от сдачи в аренду ваша квартира окупится только через 35-40 лет!
– А сколько стоит жилье в вожделенном кондоминиуме?
- Цена за 1 кв. метр очень сильно варьируется. В зависимости от многих факторов, таких как расположение, инфраструктура, доступность к магазинам, услугам, близость к морю, вид, этаж… К примеру, в одном здании цены за 1 кв. метр могут начинаться от 60-70 тыс. бат и доходить до 120-130 тыс. бат. Но такие цены за квадрат касаются в основном проектов высотных на первой линии от пляжа, низкоэтажные проекты или на второй, третьей линии от моря отличаются более демократичными ценами в пределах 40-60 тыс. бат за квадрат. Также нужно обращать внимание на предоставляемые услуги в жилом комплексе, качество материалов и опыт компании застройщика, ведь от этого зависит и финальная цена за квадрат. Естественно, можно купить что-то по заманчиво низкой цене, но потом сильно разочароваться в качестве.
– Где наиболее престижное жилье, а где демократичное?
– В Паттайе наиболее престижными районами считаются Север (Наклуа, а именно пляж Вонгамат), известный своими чистыми пляжами, недаром это место облюбовали такие крупные 5-звездочные гостиничные сети, как Centara, Pullman и др. А также район Пратумнак, где также расположены известные гостиницы и резиденция королевы, королевский яхт-клуб. Этот район давно облюбовали наши соотечественники и жители скандинавских стран за его умиротворенность, близость до пляжа и обилие зелени.
Если же вы приобретаете жилье с целью заработать от последующей перепродажи, то на расположение нужно смотреть с точки зрения, смогу ли я его продать, будет ли квартира пользоваться спросом и т.д. Паттайя стала очень привлекательна для инвесторов, приобретающих квартиры на нулевом этапе строительства по низким предпродажным ценам. К моменту завершения строительства цена на то же самое жилье вырастает на 20-30% в течение 1,5-2 лет!
