В Улан-Удэ один за другим открываются крупные торгово-развлекательные центры (ТРЦ). Если еще несколько лет назад на рынке развлечений и торговли было всего два лидера – «Еврозона» и People’s park, в начале 2012 года конкуренцию им составил ТРЦ Galaxy, а недавно открылся ТРЦ «Пионер» и ожидается «выход в свет» еще одного мегакомплекса Capital Mall. Однако при этом вводимые в эксплуатацию тысячи квадратных метров торговой и офисной площади абсолютно не влияют на снижение арендной стоимости. Специалисты считают, что несмотря на рост предложений высокие цены на коммерческую недвижимость сохраняются из-за значительного спроса.
Арендаторы не готовы платить за офисы в ТРЦ
Еще 2-3 года назад арендные ставки по офисной недвижимости после кризиса 2008 года были минимальными, составляя по городу в среднем 600-650 рублей за 1 кв. м. Тогда можно было найти приемлемый вариант и по 200-300 рублей за 1 кв. м. Сейчас же средняя стоимость аренды офисов в Улан-Удэ поднялась до 700 рублей. И, как правило, за такую цену можно арендовать офис в небольшом деловом центре на окраине города или в квартирах, переоборудованных под нежилое.
В крупных ТРЦ и деловых центрах стоимость аренды значительно выше и начинается от 1 тыс. рублей за 1 кв. м. При этом офис может находиться в месте с небольшой проходимостью людей и не на первой линии. А вот для магазинов и кафе очень важно иметь удобное расположение с высоким трафиком людей. Этот фактор тоже повышает стоимость аренды помещения.
По словам генерального директора риэлторской компании «Актив» Арсалана Норбоева, на рынке коммерческой недвижимости есть постоянный спрос на офисы и торговые площади. Однако есть и достаточно много пустующих площадей в существующих ТРЦ. Такой парадокс связан с тем, что люди, занимающиеся бизнесом, привыкли платить 500-1000 рублей за аренду 1 кв. м площади, они не готовы платить 1,5 тыс. рублей в месяц за 1 кв. м в новых и как бы более привлекательных для клиентов.
– В Galaxy долго сдавали офисные помещения по 1300 рублей за 1 кв. м на четвертом этаже. В «Еврозоне» в прошлом месяце сдавали помещения по 1000 рублей за 1 кв. м, и на такое предложение арендаторы нашлись очень быстро, – рассказал Арсалан Александрович.
Бренды-якори – залог успеха ТЦ
– Огромное значение для рентабельности того или иного торгового центра (ТЦ) играет правильный подбор арендаторов. В одном ТЦ должны находиться хотя бы три якоря или бренда, которые известны качеством товара и маркой. Они и будут привлекать потенциальных покупателей, – отмечает Андрей Нечаев. – Однако нельзя в один ряд с брендированными бутиками ставить лавку с сувенирами. Должна быть единая, выдержанная концепция ТЦ.
В новых торговых центрах ставки по аренде достаточно высоки, но при этом есть и большое количество привлекательных брендов. По словам руководителя ТРЦ Capital Mall Сергея Кутасина, в ТРЦ нет фиксированной арендной цены на торговую площадь, все зависит от этажности, площади, места расположения помещения в здании. В среднем цена 1 кв. м варьируется в пределах 1800-3000 тыс. рублей. При этом наполняемость торговых площадей уже составила 90%, что составляет около 100 магазинов. В торговом центре преобладают федеральные магазины, соотношение составляет 70% на 30%, к меньшинству относятся улан-удэнские и иркутские бутики.
Стоимость аренды торговых помещений в ТРЦ «Пионер» пока является коммерческой тайной. Как сообщил коммерческий директор ТРЦ «Пионер» Игорь Ионин, ТРЦ соберет ведущие федеральные бренды одежды, обуви и косметики, среди них Savage, Mango, Sela, Paola Conte, Incanto, Lady Collection, Love Republic, Mascotte, Yves Rocher и т.д. При этом федеральные магазины тщательно и значит долго готовят торговую площадь. В этой связи открытие некоторых из них произойдет позже, чем открытие самого центра. Свободных мест в ТРЦ осталось очень мало, в аренду сдано порядка 15 тыс. кв. м коммерческой площади.
Считается, что первым критерием успешности ТЦ является посещаемость. Однако высокая посещаемость не всегда дает соответствующую доходность. Для арендатора одним из объективных показателей эффективности торговой точки является выручка на 1 кв. м. Полезно регулярно сравнивать посещаемость и выручку. Очень показательным для ТЦ являются постоянство арендаторов или их перемещения на другие площадки, что является прямым следствием удовлетворенности размером выручки на 1 кв. м.
Покупка бутика как инвестиция
В Улан-Удэ существует и спрос на покупку коммерческих площадей. В основном их приобретают, чтобы сдавать в аренду. К примеру, 30 кв. м торговой площади в каком-либо ТРЦ стоит примерно 4 млн рублей. Если приобрести эту площадь за счет кредитных средств и сдавать ее за 700 рублей за 1 кв. м, то в месяц можно выручать 21 тыс. рублей. Плюс к этой сумме необходимо добавлять по 54 тыс. рублей для оплаты ежемесячного взноса по кредиту, и через 5 лет можно выйти на чистую прибыль. Несмотря на необходимость привлечения кредитных средств, многие состоятельные улан-удэнцы рассматривают покупку коммерческой недвижимости для сдачи в аренду как средство для заработка.
– Стоимость продажи торговых помещений зависит от районов города. «На Элеваторе по ул. Цивилева у нас был объект в 60 кв. м. По сути эта была квартира, но она очень хорошо подходила под магазин, цена подобного объекта доходит до 50-70 тыс. рублей за кв. м (т.е. 3,6 млн руб. – Ред.), – отметил гендиректор риэлторской компании «Актив» Арсалан Норбоев.
С недоделками арендаторы остаются один на один
Как правило, в оплату аренды входит пакет услуг, предоставляемых собственником коммерческой недвижимости. Среди них оплата коммунальных услуг, вентиляция, охрана помещений, уборка мест общего пользования и иногда уборка помещения. Однако не всегда эти услуги выполняются качественно. Так, работники многих офисов в разных ТРЦ жалуются на плохую систему вентиляции, там летом стоит невозможная духота, а зимой холодно. При этом не во всех деловых центрах есть администрация, которая занимается непосредственным обслуживанием здания. В ряде деловых центрах и ТРЦ из собственников помещений выбирается компания, которая ведет основной актив, ей и вменяется обязанность заниматься хозяйственными делами.
И чаще всего спросить за недоделки в строительстве не с кого. В этом отношении очень показательными были случаи в ТРЦ Galaxy, где арендаторы сталкивались со строительными недоделками. Летом из-за обильных дождей в офисах центра протекала крыша, а неполадки с трубами вылились в потоп в одном из офисов. При этом возникшие недоделки арендаторам пришлось устранять своими силами.
– По идее ответственность за помещение должна нести строительная компания. Но тут тоже очень много нюансов. Если есть претензии к некачественной крыше или окнам, то застройщик все иски перенаправляет субподрядчикам – фирмам-спутникам, которые непосредственно занимались изготовлением кровли или окон и т.д. Добиться устранения недоделок очень долгий и сложный процесс, так что собственникам легче самим исправить неполадки и сдать помещение в аренду, – отметил Арсалан Норбоев.
Складские помещения
Очень напряженная ситуация в Улан-Удэ со складскими помещениями. В городе не так много складских помещений. Особенно мало складов под разгрузку больших грузов. «Как-то у нас был заказ на склады с пандусами, чтобы фуры могли подъехать к складу для разгрузки. Мы нашли только один склад, соответствующий этим требованиям», – отметил Арсалан Александрович.
Несколько лет назад арендаторам были интересны мелкие складские площади, которые можно по необходимости переоборудовать под офис или другие помещения, да и сегодня они по-прежнему востребованы. Однако все больше людей спрашивают большие помещения производственно-складского типа и с обширным земельным участком. Это говорит о развитии не только торгового бизнеса, но и роста объемов мелкого производства. К примеру, стоимость складского помещения на Силикатном с подъездными и подкрановыми путями с землей в 1 гектар уже составляет 5 млн рублей, хотя относительно недавно такие цены на подобные участки считались космическими.
