На рынке жилой недвижимости покупателям традиционно предлагается два варианта приобретения квартиры – в новостройках (первичное жилье) и в «старых» домах (вторичное жилье). Оба варианта обладают своими преимуществами и недостатками.
В новостройках стоимость квадратного метра примерно на 10-20% ниже, чем во вторичном жилье. В настоящее время, по информации сайта uurielt.ru, средняя цена за кв. метр составляет 47 403 рубля. Максимальная цена квартиры – 15 100 000 рублей, а минимальная – 410 000 рублей. Самый высокий индекс стоимости жилья в Советском районе – 50 168, в Октябрьском районе – 47 315 и в Железнодорожном районе – 46 325. Средняя цена 1-комнатной квартиры составляет 1,6 млн рублей, 2-комнатной квартиры – 2,3 млн рублей, 3-комнатной – 3 млн рублей, многокомнатной – 3,9 млн рублей. Самый высокий индекс цен по виду здания у квартир в панельных домах – 48 793, у квартир в кирпичных домах – 47 569 и в деревянных домах – 26 041.
Как отмечают эксперты, в первой половине 2015 года в Улан-Удэ активнее всего на первичном рынке жилья продавались бюджетные новостройки. Массовый сегмент на фоне кризиса и снижения платежеспособности населения пользовался наибольшей популярностью. Спрос увеличился на недорогие предложения. В этой связи приобретение квартиры «на стадии котлована» считается очень выгодным, но есть немалый риск, что строительство может «заморозиться» или затянуться на длительное время. К тому же застройщик застройщику рознь. Не факт, что строительство будет производиться на совесть и новая квартира не запомнится уймой недоделок.
В пример можно привести молодую семью Даниловых, которая приобрела 2-комнатную квартиру в новостройке 105 квартала. Изначально они хотели купить квартиру на вторичном рынке в Октябрьском районе Улан-Удэ. Однако посчитали, что в итоге сумма расходов на ремонт сопоставима со стоимостью нового жилья. После этого молодая чета начала рассматривать варианты жилья в новостройках, еще не сданных в эксплуатацию, но планируемых достроиться в ближайшие полгода или год. Однако в этом случае им пришлось бы арендовать жилье и платить ипотеку. Это накладно для молодой семьи. Затем Даниловым предложили новостройку в 105 квартале. Квартира понравилась покупателям – удобное расположение, все в шаговой доступности и хорошая планировка (квартира-«распашонка», окна в которой выходят на разные солнечные стороны).
– Однако радовались мы недолго – до первой зимы. В квартире было очень холодно, что я иногда даже спала в шерстяной шапке. Затем от холода у нас замерз стояк с холодной водой в ванной. Сначала мы обратились к застройщику. Потом уже начали писать заявления в надзорные органы – жилинспекцию, стройнадзор и т. д. И после того как у нас во второй раз замерз стояк, представители строительной организации вскрыли стену и обнаружили, что там отсутствует утеплитель. Они начали устранять свои же недостатки. Но положительного результата не было – всю зиму было холодно. Я не знаю, что мы делали, если бы у нас были дети, – рассказала Ольга Данилова. – Затем оказалось, что во всех квартирах, то есть во всем доме, неправильно установлена вентиляция – зимой почему-то в голову дует холодный ветер. И это во всех квартирах. Также в комнатах вытяжка естественной вентиляции не закреплена. То есть она сделана для вида, а свои функции не выполняет.
Тем не менее молодая семья видит и положительные стороны покупки новостройки. «В новостройке легче делать перепланировку и ремонт «под себя». Также мы очень рады тому, что у нас установлен теплосчетчик. При этом экономия очень солидная. Летом мы не платим, а за зимние месяцы нам сделали перерасчет».
– В большинстве случаев квартира в новостройке сдается без отделки, в черновом варианте. Поэтому будущим владельцам предстоят еще значительные финансовые расходы на ее ремонт. Необходимо приобрести и установить сантехнику, электропроводку, привести в порядок пол и потолок, – рассказала «Новой Бурятии» член комиссии по разрешению споров Гильдии риэлторов Бурятии, руководитель АН «Шанс» Ирина Смольникова. – А для «вторички» требуется только косметический ремонт. Покупатели могут сразу заселиться. Если поискать, можно даже найти такую квартиру, в которой и ремонт делать не потребуется. Однако в отдельно взятой квартире на вторичном рынке можно осуществить любой ремонт, но само здание привести в идеальное состояние, увы, невозможно. Особенно много проблем доставляют скрытые дефекты. К примеру, степень внутреннего износа постройки и инженерных коммуникаций.
Впрочем, некоторые считают, что легче сделать ремонт с нуля, нежели сдирать старые обои, смывать десяток слоев побелки, убирать старую сантехнику и т. д.
Один из главнейших плюсов «вторички» –выбор жилья в любом районе столицы и возможность осмотреть квартиру. Вторичное жилье, особенно дома из старого жилищного фонда, расположено лучше, чем новостройки в благоустроенных районах с выстроенной инфраструктурой, – детские площадки, дворики, скверы, транспорт, магазины, школы и сады, поликлиники.
Также, как отмечают эксперты, приобретение жилья в новостройке предпочтительнее и с юридической точки зрения, так как отпадает необходимость проверять «историю» квартиры. Ведь при покупке вторичного жилья нужно тщательно проверять юридическую чистоту документации. Необходимо осуществить сбор документов обо всех лицах, которые были собственниками или которые были зарегистрированы в квартире, участвовавших или не участвовавших в приватизации квартиры или выплате пая (в квартирах ЖСК). Существует вероятность, что внезапно могут появиться родственники продавца или иные лица, имеющие права на квартиру.
– Чтобы избежать недоразумений, а порой и серьезных проблем, следует тщательно проверять все документы. К сожалению, не все агентства недвижимости это выполняют. Даже если предыдущая сделка была оформлена законно, если появятся вопросы по легитимности сделок, совершенных ранее, то ее могут признать незаконной, – отметила Ирина Смольникова. – Определенные риски существуют и при покупке новостроек. Покупая квартиру, люди надеются, что их дом будет построен в срок или даже раньше. Однако бывают случаи, когда застройщик неоднократно переносит сроки сдачи. Но могу отметить, что государство в последнее время идет в сторону минимизации таких рисков.
Отметим, что 14 июля президент России Владимир Путин подписал закон, совершенствующий механизмы защиты прав участников долевого строительства и членов жилищно-строительных кооперативов. В частности, закон вводит новые требования, которым должны соответствовать банки и страховые организации, обеспечивающие исполнение обязательств застройщика. Банк должен быть включен в реестр банков, состоящих на учете в системе страхования вкладов, и не иметь запрета на привлечение во вклады денежных средств физических лиц, а страховая организация должна располагать собственными средствами в размере не менее чем 1 млрд рублей (в настоящее время – 400 млн рублей) и не иметь предписаний Банка России о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности.
Также, отмечают эксперты, при выборе жилья в новостройке надо озаботиться репутацией девелопера. Если застройщик всегда выполнял свои обязательства перед покупателями и не замешан в скандалах с недостроями или долгостроями, значит, ему можно доверять. Впрочем, однозначного ответа – покупать или не покупать не существует. Советуем рассматривать оба варианта и искать наиболее удачный, если вы не ограничены в финансах. Выбирайте с умом, и ваша новая квартира будет уютной и красивой.
Статистика: По информации Сбербанка, в настоящее время в Бурятии наблюдается тенденция к увеличению выдач ипотечных кредитов по сравнению с прошлым кварталом. По сравнению с первым кварталом идет увеличение на 12% по выданным кредитам. С начала года Сбербанком выдано уже более 730 кредитов на сумму почти 1 млрд рублей. Доля Сбербанка на рынке ипотечного кредитования составляет 65%.
